Если Вы задумались о приобретении жилья в строящемся доме, то первое, о чем Вам надо задуматься – как будут защищены Ваши права?
Тема обманутых «дольщиков», так же как и тема обманутых «вкладчиков», очень широко освещается СМИ. Но мало, какие СМИ дают инструкции о том, как избежать подобной участи. Как купить квартиру и не потерять деньги?
В России при покупке недвижимости государство защищает Ваши права тем, что любая сделка с недвижимостью считается заключенной только в случае ее регистрации в органе ФРС (федеральная регистрационная служба). Но в случае совершения сделки по покупке строящегося жилья Вы не сможете зарегистрировать сделку в ФРС, поскольку до завершения строительства и государственной приемки по актам объекта нового строительства, Ваша квартира как юридический объект права не существует. Поэтому вместо договора купли-продажи квартиры (дома) компания застройщик будет предлагать Вам заключить различные другие виды договоров. Такие договора могут иметь названия:
- Предварительный договор купли-продажи; - Инвестиционный договор; - Договор займа; - Предварительный договор долевого участия в строительстве; - И Бог его знает, с каким еще названием договор.
Юридических смысл всех этих договоров заключается в том, что, передав деньги застройщику (или даже агенту застройщика) Вы взамен получаете не права на квартиру, а право денежного требования к компании. Т.е. в случае банкротства компании Вы получите не свою квартиру, а встанете в длинную очередь кредиторов компании, и вместе с ними будете через суд требовать свои деньги (не квартиру!) и скорее всего Вы их никогда не получите. И правильно, поскольку надо заранее быть юридически грамотным и подкованным.
Еще Вам могут предложить участие в жилищно-строительном кооперативе и стать его пайщиком. Но по своей сути – это такая же проблема, как и перечисленные Выше договорные схемы.
Если Вы адекватный человек, который не хочет попадать в глупую ситуацию и потом бегать по всем инстанциям, изображая из себя глубоко несчастного обманутого дольщика – ни в коем случае не заключайте такие договора с застройщиками!
Прежде всего, необходимо знать, что для защиты Ваших интересов Вам можно заключать только два вида договоров, которые подлежат ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ В ФРС:
- Договор купли – продажи объекта недвижимости; - Договор долевого участия в строительстве.
Первый тип договора Вы сможете заключить с застройщиком, если он продает Вам уже готовое жилье в сданном доме и по которому у застройщика есть свидетельство (титул собственности). Здесь у Вас практически нет никаких рисков. Регистрируя договор в ФРС, Вы получаете квартиру в свою полную собственность. Второй тип договора можно заключить с застройщиком, если он работает по федеральному закону № 214 «О долевом строительстве жилья».
Вообще первое, что Вы должны узнать у застройщика – работает ли он по 214 ФЗ. Если услышите ответ – «нет» - бегите оттуда, не оглядываясь. Целее будут и нервы и деньги. Федеральный закон № 214, как раз и был придуман нашими законодателями в целях защиты интересов людей инвестирующих деньги в незавершенное строительство. В соответствии с ним застройщик должен выполнить самые важные требования, прежде чем, получить право заключать и регистрировать договора долевого участия в строительстве. И это гарантирует Вам защиту Ваших прав. Однако не всех. ФЗ № 214 не спасет Вас от возможного банкротства застройщика. Но в случае его банкротства Вы будете защищены от притязаний других кредиторов на Вашу квартиру – она не будет участвовать в конкурсной массе. Таким образом, Вы не потеряете ни квартиру, ни деньги. Еще ФЗ № 214 – не может Вам гарантировать ввод объекта в эксплуатацию вовремя.
На оба типа договоров можно получить ипотеку в различных банках. На готовое жилье в Магнитогорске ипотеку дают следующие банки. А кредиты под уступку прав требования по договорам долевого участия в строительстве дают следующие банки.
БУДЬТЕ БДИТЕЛЬНЫ! ЗАЩИЩАЙТЕ СВОИ ПРАВА И ДЕНЬГИ! ЗНАЙТЕ ЗАКОНЫ!
